Hausverwaltung mit eigenem Betriebssystem
Verantwortung abgeben.Kontrolle behalten.Immer dabei.
immostarter übernimmt die Arbeit rund um Ihre Immobilie: Mieter, Handwerker, Abrechnungen, Fristen. Wir arbeiten dabei in immostarter-OS: Jeder Vorgang trägt seinen Verlauf, jeder Beleg liegt am Objekt. Sie bekommen den Stand, ohne nachfragen zu müssen.
immostarter-OS ist fester Bestandteil unserer Hausverwaltung, ohne separates Softwareabonnement.
Eigentümer, Mieter, Hausverwaltung und Partner, verbunden in immostarter-OS.
- Seit 2010
- als Hausverwaltung in Nordrhein-Westfalen
- Dortmund und NRW
- Objektnähe und feste Erreichbarkeit
- Ein Ansprechpartner
- vom ersten Gespräch bis zur Jahresabrechnung
- Eigenes System
- gebaut für unsere Verwaltung, nicht zugekauft
Der Alltag, den Sie abgeben
Die meisten Eigentümer scheitern nicht am Objekt. Sie scheitern an der Koordination.
Eine Immobilie macht selten viel Arbeit auf einmal. Sie macht ständig ein bisschen, und zwar immer dann, wenn Sie gerade keine Zeit haben und nicht wissen, wer jetzt zuständig ist.
Sonntagabend, Wasser an der Kellerdecke.
Welcher Notdienst? Zahlt die Gebäude- oder die Haftpflichtversicherung? Wer meldet den Schaden fristgerecht?
Ihr Ansprechpartner nimmt die Meldung auf, beauftragt den Notdienst und meldet den Schaden der zuständigen Police. Sie sehen den Vorgang mit Fotos, Kosten und Stand in immostarter-OS.
Die Nebenkostenabrechnung liegt seit Monaten halb fertig herum.
Welche Kosten sind überhaupt umlagefähig, welcher Schlüssel gilt, und wie lange ist noch Zeit?
Wir rechnen laufend über das Jahr ab, nicht rückwirkend in einer Woche. Die Frist aus § 556 Abs. 3 BGB, zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, ist damit kein Risiko mehr, sondern ein Datum.
Zwei Mieten fehlen, der Mieter meldet sich nicht.
Ab wann mahnen, ab wann kündigen, und was hält vor Gericht?
Wir überwachen die Eingänge gegen das Bankkonto, mahnen in festen Stufen und dokumentieren jeden Schritt. Ob die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB vorliegen, ist damit belegt statt geschätzt.
Drei Handwerkerangebote, alle unterschiedlich aufgebaut.
Welches ist wirklich günstiger, und wer prüft hinterher, ob das gemacht wurde, was berechnet wird?
Wir holen vergleichbare Angebote aus unserem Netzwerk ein, beauftragen und kontrollieren die Ausführung vor Ort. Die Rechnung liegt am Objekt, nicht in einem Mailpostfach.
Der Mieter zieht aus, in elf Tagen kommt der neue.
Übergabeprotokoll, Zählerstände, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung: in welcher Reihenfolge?
Check-out und Check-in laufen bei uns nach demselben Ablauf: Protokoll, Zählerstände, Abrechnung der Kaution nach § 551 BGB und die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG. Alles landet direkt an der Einheit.
Der Steuerberater fragt nach Unterlagen.
Verträge auf dem alten Rechner, Belege im Ordner, Zählerstände auf einem Zettel: wo ist was?
Verträge, Belege, Abrechnungen und Zählerstände liegen am Objekt und an der Einheit. Exportieren statt suchen.
Philosophie
Sie geben die Verantwortung ab. Den Überblick behalten Sie.
Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage der Organisation. Wir übernehmen die vereinbarten Aufgaben vollständig und legen denselben Stand offen, mit dem wir selbst arbeiten. Kein Rückruf nötig, um zu erfahren, wo etwas steht.
Ohne Verwaltung
- Handwerkertermine am Telefon koordinieren
- Belege in Ordnern und Postfächern suchen
- Mieteingänge von Hand mit dem Konto abgleichen
- Anliegen der Mieter zwischen Tür und Angel
- Die Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr aus dem Nichts
- Fristen im Kopf behalten, bis eine reißt
Mit immostarter
- Ein Ansprechpartner koordiniert die Gewerke
- Dokumente liegen am Objekt, nicht im Ordner
- Mieteingänge laufen mit dem Bankkonto ab
- Anliegen kommen als nachvollziehbarer Vorgang herein
- Die Abrechnung entsteht laufend über das Jahr
- Ein Stand, aus dem Bericht und Mieterzugang kommen
Hausverwaltung mit System
Wir übernehmen die Arbeit im vereinbarten Umfang, mit einem festen Ansprechpartner.
Was wir für Sie tun, halten wir schriftlich fest. Was Sie selbst behalten möchten, behalten Sie. Dazwischen gibt es keine Grauzone und keine Zuständigkeit, die niemand hat.
Kaufmännisch
Objekt- und Finanzbuchhaltung, Überwachung der Mieteingänge gegen das Bankkonto, gestuftes Forderungsmanagement, Betriebskostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung und Heizkosten verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung.
Technisch
Regelmäßige Begehungen und laufende Instandhaltung über den eigenen Hausmeister, Vergabe der Handwerksleistungen an Betriebe aus dem Netzwerk, Steuerung der Gewerke, Kontrolle der Ausführung und die Verkehrssicherung am Objekt.
Mieterbetreuung
Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Check-in und Check-out mit Protokoll und Zählerständen, danach ein fester Ansprechpartner für alle Anliegen rund um die Wohnung.
Transparenz
Reporting für Eigentümer aus immostarter-OS und der eigene Zugang für Mieter: ein Stand, aus dem beide Seiten bedient werden, statt getrennt geführter Listen.
Leistungen im Detail
Alle Leistungen ansehenFachliche Tiefe
Verwaltung ist zu zwei Dritteln Fristenarbeit.
Was unten steht, ist kein Auszug aus einem Gesetzestext, sondern der Teil unserer Arbeit, den man von außen nicht sieht. Er entscheidet darüber, ob eine Abrechnung hält und ein Schaden reguliert wird.
Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
§ 556 Abs. 3 BGB
Umlagefähige Kosten
Umgelegt werden darf nur, was im Katalog der Betriebskostenverordnung steht. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu, ein häufiger Grund, warum Abrechnungen angreifbar sind.
§ 2 BetrKV
Heizkosten
Zwischen 50 und 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen. Wer das versäumt, muss dem Mieter eine Kürzung von 15 Prozent zugestehen.
HeizkostenV
CO₂-Kosten
Seit dem 01.01.2023 werden die CO₂-Kosten bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter geteilt, je schlechter die Bilanz des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters.
CO₂KostAufG
Verkehrssicherung
Räum- und Streupflicht, Beleuchtung, Baum- und Spielgerätekontrolle: Die Pflicht bleibt beim Eigentümer, ihre Erfüllung lässt sich übertragen, dann aber nachweisbar, mit Protokoll.
Verkehrssicherungspflicht
Trinkwasser
Großanlagen zur Trinkwassererwärmung in vermieteten Gebäuden sind alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen. Die Frist läuft unabhängig davon, ob jemand daran denkt.
TrinkwV
Rauchwarnmelder
In Nordrhein-Westfalen sind Rauchwarnmelder in Wohnungen Pflicht; für den Bestand lief die Nachrüstfrist zum 31.12.2016 aus. Einbau, Wartung und Dokumentation gehören zur laufenden Betreuung.
BauO NRW
Mieterhöhung
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent, dazu die Jahressperrfrist. Begründung und Zustimmungsfrist entscheiden über die Wirksamkeit.
§ 558 BGB
Die Angaben beschreiben unsere Arbeitsweise und den Stand vom 05.09.2026. Sie sind keine Rechtsberatung; im Einzelfall entscheidet der Vertrag und die Lage vor Ort.
immostarter-OS
Wir verwalten nicht mit fremder Software. Wir haben unsere eigene gebaut.
immostarter-OS ist das Betriebssystem unserer Hausverwaltung, entstanden aus der täglichen Arbeit an echten Objekten, nicht aus einem Produktkatalog. Es ersetzt nicht den Menschen, es macht seine Arbeit sichtbar: Was dokumentiert ist, lässt sich zeigen, statt es am Telefon zu rekonstruieren.
immostarter-OS gibt es nicht einzeln zu kaufen. Kein Abonnement, keine Tarife, kein Testzugang. Einen eigenen Zugang haben bisher die Mieter der von uns verwalteten Einheiten. Für Eigentümer ist er noch nicht offen: Sie bekommen ihre Auswertungen von uns, aus demselben System.
Transparent
Vorgänge, Dokumente und Abrechnungen liegen an einer Stelle statt in Postfächern. Mieter sehen ihren Teil davon selbst; Eigentümer bekommen ihn als Bericht, ohne darum bitten zu müssen.
Leistungsstark
Mieteingänge laufen gegen das Bankkonto, die Nebenkostenabrechnung entsteht über das Jahr, Vorgänge tragen ihren Verlauf. Was dokumentiert ist, muss niemand rekonstruieren.
Sicher
Ein Mieterzugang erreicht die eigene Einheit und sonst nichts. Die Trennung liegt in der Datenbank, nicht in der Oberfläche: Was ein Konto nicht sehen darf, wird ihm nicht erst geliefert und dann ausgeblendet.
Objekte und Einheiten
Gebäude, Wohnungen, Flächen und Stammdaten.
Mietverhältnisse
Verträge, Mieter, Laufzeiten und Kautionen.
Mieteingänge
Zahlungen, offene Posten und der Abgleich mit dem Konto.
Dokumente und Abrechnungen
Belege, Nebenkosten und Jahresabrechnung.
Nachrichten und Vorgänge
Anliegen, Absprachen und ihr Verlauf.
Für Eigentümer
Sie geben die Arbeit ab und bekommen den Stand, ohne ihn zusammensuchen zu müssen. Ihre Auswertungen kommen von uns aus diesem System; einen eigenen Zugang dafür gibt es noch nicht.
- Objekte, Einheiten und Mietverhältnisse an einem Ort geführt
- Mieteingänge und offene Forderungen laufend abgeglichen
- Dokumente am Objekt statt im Aktenordner
- Nebenkostenabrechnung mit nachvollziehbaren Umlagen
- Zählerstände und Verbräuche je Einheit erfasst
- Auswertungen auf Anfrage und zu vereinbarten Terminen
Für Mieter
Ein klarer Weg zur Verwaltung, ohne Telefonzeiten und ohne Suchen.
- Die eigene Wohnung mit allen Eckdaten
- Abrechnungen einsehen, sobald sie vorliegen
- Dokumente zum Mietverhältnis abrufen
- Anliegen direkt an die Verwaltung melden
- Nachrichten im Verlauf nachlesen
- Zahlungen und offene Posten nachvollziehen
Sie sind bereits Eigentümer oder Mieter bei uns? Zur Anmeldung
Kooperationsnetzwerk
Sie sprechen mit einer Stelle. Wir sprechen mit allen anderen.
Für die Aufgaben rund um Ihre Immobilie greifen wir auf ein gewachsenes Netzwerk spezialisierter Betriebe und Fachleute zurück. Wer im Einzelfall beauftragt wird, entscheidet das Objekt, koordiniert, beauftragt und kontrolliert wird es von uns.
Handwerksbetriebe
Sanitär, Elektro, Heizung, Maler, Dach und Bodenleger.
Reinigung und Grünpflege
Treppenhaus- und Glasreinigung sowie Grünpflege, wo der eigene Hausmeister sie nicht abdeckt.
Versicherungen
Gebäude-, Haftpflicht- und Elementarschutz im Schadenfall.
Banken und Finanzierung
Ansprechpartner für Finanzierung, Anschluss und Umschuldung.
Gutachter und Sachverständige
Wertermittlung, Schadenbewertung und Beweissicherung.
Energieberater
Energieausweis, Verbrauchsanalyse und Sanierungsfahrplan.
Architekten und Planer
Umbau, Grundrissänderung und Genehmigungsplanung.
Fotografen
Aufnahmen für Exposé und Anzeige, auch ohne Maklervertrag.
Weitere Immobilienexperten
Vermessung, Rechtsberatung und Steuerberatung nach Bedarf.
So funktioniert die Zusammenarbeit
Von der ersten Frage bis zur laufenden Betreuung.
Kennenlernen
Wir sehen uns Ihr Objekt an, hören zu und klären, welche Aufgaben Sie abgeben möchten. Kostenlos und unverbindlich.
Übernahme
Wir übernehmen Objekt und Unterlagen, sprechen den Leistungsumfang schriftlich ab und informieren die Mieter über den Wechsel.
Zugang zu immostarter-OS
Sie erhalten Ihren Zugang, Ihre Mieter den für sie vorgesehenen Bereich. Ab hier steht alles zu Ihren Immobilien an einem Ort.
Laufende Betreuung
Ihr fester Ansprechpartner koordiniert Mieter, Gewerke und Partner. Und meldet sich, bevor Sie fragen müssen.
Transparente Übersicht
Mieteingänge, Vorgänge, Dokumente und Abrechnungen bleiben nachvollziehbar. Für Sie und für Ihre Mieter.
Geben Sie die Verantwortung ab, nicht den Überblick.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie. Wir melden uns zeitnah zurück und sagen Ihnen ehrlich, was wir übernehmen können und was nicht.
- Telefon
- 0231 / 580 68 115
- info@immostarter.de
- Anschrift
- Deutsche Straße 100, 44339 Dortmund